Lorsque que l’on est chef.fe d’entreprise, le choix des bureaux ou d’un bâtiment industriel est une étape primordiale. Pour cela plusieurs critères sont à prendre en compte et notamment celui du terrain de la construction.
De quelle superficie de terrain ai-je besoin ? Quelles sont les bonnes questions à se poser ? Nous allons répondre à ces interrogations et vous donner des préconisations pour bien choisir le terrain de votre bâtiment professionnel.
COMMENT CHOISIR LE LIEU D’IMPLANTATION ?
Selon l’activité de votre entreprise, industrielle, tertiaire ou commerciale, le choix du lieu de votre terrain de construction devra répondre à différents critères.
En fonction de mon activité
Les critères de localisation de votre bâtiment sont primordiaux dans la recherche d’un terrain : certaines zones sont plus indiquées que d’autres en fonction de votre secteur d’activité. Est-il plus intéressant de privilégier une zone d’aménagement concerté ? Un quartier d’affaires ? Ou encore une zone d’activité commerciale ? Aussi, prenez garde à ce que la localisation choisie ne soit pas en « zone blanche » qui n’est pas desservie par un réseau mobile ou internet.
Il s’agit également de répondre aux enjeux stratégiques de votre entreprise. Si votre entreprise exerce dans le domaine industriel, pensez à trouver un emplacement proche des axes de circulations ou de vos éventuels sous-traitants.
Concernant le commerce, votre choix sera orienté par la potentielle clientèle et les besoins commerciaux. C’est donc la densité du bassin de vie qui vous guidera dans votre choix.
Cette première étape vous aidera à définir une zone géographique pouvant répondre à vos critères et à ceux de votre secteur d’activité.
Au-delà de ces aspects, il est important de prendre en compte la classification des terrains. Les PLU (Plan local d’urbanisme) ou PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal) définissent les règles applicables à l’utilisation du sol pour une commune. Ils indiquent, en fonction de leur typologie de zone, quelles activités peuvent y être implantées. De ce fait, si un terrain vous semble idéalement placé, il faut avant tout vérifier que vous puissiez y construire un bâtiment hébergeant une activité professionnelle.
En fonction de mes salariés
Pensez également à prendre en compte le bien-être de vos salariés et leurs habitudes. La connectivité des transports en communs est-elle suffisante ? Y-a-t-il des commodités à proximité ?
Lorsque vous allez déménager, vous vous éloignerez de certaines habitations de vos salariés. Il est donc nécessaire de prendre en compte la distance supplémentaire à parcourir pour se rendre au travail, s’il y en a une. En effet, le temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail est un critère très important pour certains collaborateurs.
Il est donc important de prendre en compte cet aspect pour préserver la compétence de vos collaborateurs.
COMMENT DÉFINIR LES ESPACES NÉCESSAIRES ?
La taille de votre terrain dépendra, bien évidemment, de la forme de la construction que vous souhaitez avoir et du prix du foncier. De nombreuses entreprises souhaitent s’installer en 1ère périphérie des villes mais le prix du mètre carré n’est pas toujours accessible ou la surface pas toujours suffisante.
La surface de mes locaux
Le commencement est surement l’estimation de la surface actuelle de vos locaux, si vous en avez, de votre entrepôt ou de votre atelier. Ceci vous définira la surface nécessaire pour exercer votre activité ou en tout cas servira de bases à des projections de son évolution.
Commencez par faire un état des lieux de votre installation existante. Les flux sont-ils optimisés ? Les espaces de stockage et de dégagements sont-ils exploités au maximum ? Prenez en compte vos locaux et vos espaces actuels pour déterminer si cela vous convient toujours, ou s’ils nécessitent des ajustements. Par exemple, planifiez-vous d’avoir un accroissement de votre activité ? Il est indispensable d’avoir une vision sur le moyen-long terme pour répondre à ces questions.
Le calcul de l’espace de travail dépend du type de bureaux que vous souhaitez : un open space, des bureaux fermés… Vous pouvez répondre à ces questions en analysant votre mode de travail. Vous pouvez également opter pour des bureaux « modulables », par exemple. Généralement on compte, au moins de 12m² pour un bureau fermé d’une personne.
Si vous avez besoin d’un espace de production pour la réalisation de vos produits, il vous faudra recenser le nombre de machines, considérer les espaces de circulation nécessaires aux salariés et d’éventuels engins, intégrer une zone de stockage de matières premières et de produits finis… c’est aussi le moment de réfléchir à un positionnement de vos machines et optimiser la productivité de votre futur atelier.
Il convient ensuite de définir vos besoins en espaces extérieur (espaces verts, parking…).
La surface des espaces extérieurs
Une fois que vous avez définis les surfaces intérieures de votre bâtiment, vous pouvez vous pencher sur les espaces extérieurs.
Premièrement, il vous faut penser à « la voirie ». Dans le cas où votre entreprise possède ou accueille des poids lourds, il vous faudra prendre en compte l’espace de manœuvre nécessaire pour les engins. En effet, les manœuvres de camions sur la voie publique sont de plus en plus restreintes, voire interdites, pour laisser place à une giration sur le site même. Pour vous donner un ordre d’idée, les dimensions d’une aire de manœuvre pour poids lourds avoisinent les 30x30m. Il faudra aussi prendre en compte leur stationnement en plus de celui de la zone des véhicules légers.
En fonction du règlement de la zone sur laquelle vous souhaitez vous implanter, il vous faudra créer un nombre de stationnement calculé au prorata de la surface bâtie créée. Par exemple, certains règlements de zone ou PLU/PLUI, impose une place de stationnement pour 30m2 de bureaux créés. Ensuite, libre à vous d’ajouter des places supplémentaires mais sachez qu’une place de stationnement mobilisera minimum 5m x 2m30 pour une voiture et qu’il ne faut pas oublier l’accès à la place.
Maintenant que vous avez défini les dimensions du bâtiment et celles de la voirie, il faut encore prendre en compte d’autres paramètres pour parvenir à déterminer la taille de la parcelle. Certains PLU/PLUI ou règlements de zones imposent des proportions entre la surface de construction et celle des espaces verts ; ou encore entre l’emprise au sol du bâtiment et la taille globale de votre parcelle.
Exemple :
Imaginons un bâtiment de 1000m2 avec un règlement qui imposerait 1 place de stationnement pour 80m2 et le besoin de 2 quais poids lourds. La surface voirie est composée de l’aire de giration poids lourds soit au moins 900m2 ; et du stationnement (1000/80×25 = 312,5m2). Nous obtenons une surface bâtiment plus voirie proche de 2200m2. Imaginons toujours que le même règlement impose 15% d’espaces verts, on obtient une taille minimale de parcelle égale à 2530m2. Continuons d’imaginer… que ce même règlement impose que la surface maximale édifiée représente 75% de la surface de la parcelle. Il faudrait donc, toujours pour notre bâtiment et sa voirie, une parcelle de 2933m2.
Gardons également en tête que le traitement des eaux pluviales est aussi régi par la réglementation. Il se peut, par exemple, que le traitement des eaux pluviales impose de prévoir une noue ou un bassin de collecte. Seul un calcul de dimensionnement de bassins permettra d’en définir la taille car il prendra en compte la pluviométrie de la région et la capacité des sols à infiltrer.
Enfin dans le cas où votre projet ne serait pas situé à bonne distance d’une borne à incendie et/ou qu’elle ne disposerait pas d’un débit satisfaisant, la commission de sécurité pourra vous demander de prévoir une réserve sur votre terrain pour répondre à la défense incendie. La réglementation de défense incendie aura d’autant plus d’impact sur la taille de votre terrain si votre activité relève des installations classées ICPE (ou niveau supérieur). Vous devrez, par exemple, prévoir un accès pompier sur la totalité de la périphérie votre bâtiment ; ou encore une certaine distance vis-à-vis des bâtiments voisins.
La topographie du terrain
On pense plus souvent à la situation du terrain qu’à sa topographie. C’est oublier qu’un terrain est rarement plat ni parfaitement horizontal. Même en étant sur place, la planitude est difficile à apprécier à l’œil nu. Pourtant le déplacement des terres peut vite impacter le budget de construction. Il est très difficile d’évaluer sans un relevé topographique la quantité de mètres cubes qu’il faudra terrasser. Sur certains projets ils se comptent en milliers.
L’autre paramètre à avoir en tête au moment du choix du terrain est celui de la nature des sols. En fonction des matériaux qui composent le sol de la parcelle, il faudra dimensionner les fondations du bâtiment. Là encore, difficile de se faire une idée sans une étude de sol faite sur la base de carottages. Une astuce, si les parcelles voisines ont des constructions récentes, peut consister à demander à leur propriétaire de vous communiquer les essais faits au moment du lancement de leur projet.
Une fois que vous avez répondu à ces interrogations, vous avez toutes les clés en main pour bien choisir votre terrain et sa taille pour un bâtiment professionnel. Aussi, prenez le temps d’estimer le coût de votre projet pour faire des ajustements, si nécessaire. Des outils de simulation peuvent vous aider à avoir une fourchette de prix pour la réalisation de votre projet de construction.
Pour vous accompagner dans ce projet, nos équipes seront présentes dès les premières pour trouver votre terrain idéal !