La recherche d’un terrain industriel peut être relativement compliquée pour une entreprise. Il convient de prendre en compte un certain nombre de critères, relevant tant de la nature et de la localisation du terrain que des contraintes propres au secteur industriel concerné.
Ainsi, à travers cet article, nous allons vous fournir tous les éléments clés afin de vous aider à trouver un terrain en zone industrielle adapté à vos besoins.
La nature du terrain
Avant toute chose, renseignez-vous sur l’état de pollution des sols et demandez un diagnostic au moment de l’exécution des premières études géotechniques. Ainsi, si des polluants sont détectés sur le terrain convoité, l’exploitant aura pour obligation de remettre la zone en état et à ses frais. Parallèlement, portez une attention particulière aux risques naturels tels que les cavités souterraines ou encore les glissements de terrain. Sachez aussi qu’après diagnostic, l’État peut prescrire une fouille archéologique préventive en amont des travaux d’aménagement… ce qui risque de relativement retarder la réalisation et d’augmenter le coût de votre projet de construction. Pour savoir si le terrain voulu est concerné par ces risques, rapprochez-vous dans un premier temps auprès de la commune rattachée pour consulter le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT), le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou, à défaut, la carte communale.
Il est également important de connaître la nature du substrat géologique par-dessus laquelle la construction va être établie. Cela permettra, entre autres, de choisir le type de fondation à mettre en place. Ainsi, selon les caractéristiques du terrain (boueux, argileux, limoneux, humifère, siliceux, sableux, etc.), le constructeur saura précisément quels types de travaux entreprendre et quelles seront les méthodes les plus adaptées.
La géométrie du terrain
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Le bornage
Même s’il n’a pas de caractère obligatoire, le bornage d’un terrain est essentiel si vous souhaitez connaître sa superficie exacte et ses limites. Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à réaliser cette tâche. Et attention, les titres de propriété et les plans cadastraux ne constituent pas une preuve légale de limite d’une propriété.
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La topographie
Au-delà de cette fonction juridique, le géomètre est chargé d’effectuer des relevés topographiques du futur terrain. Ces relevés ont pour objet d’indiquer ses principales caractéristiques. A partir de ce relevé pourront être proposés différents plans d’aménagement. Pour mesurer et qualifier le terrain concerné, des calculs topographiques vont être réalisés. Ces derniers permettront d’évaluer l’altimétrie (qui détermine les altitudes en différents points du terrain) et la planimétrie (qui reporte sur un plan les formes existantes).
La localisation du terrain
Un terrain industriel propice à la construction d’un bâtiment doit également bénéficier d’une implantation géographique compatible avec l’activité professionnelle envisagée. Le terrain doit donc être à la fois bien situé et adapté aux besoins de votre entreprise. Ainsi, par exemple, selon vos besoins stratégiques, un accès fluvial ou une zone portuaire ou aéroportuaire proche peut être recommandée. Pour les sociétés du secteur tertiaire, il est également important de s’assurer que la zone et ses environs soient bien équipés (parking, restaurant, etc.). Dans tous les cas, l’accessibilité de la zone est essentielle, tant pour les fournisseurs que pour les employés et les futurs clients.
Les critères réglementaires
De nombreuses règles et documents viennent encadrer l’achat de terrains pour la construction de bâtiments industriels. Un des premiers points auquel vous devrez vous intéresser est le Plan Local d’Urbanisme (PLU), que vous aurez la possibilité de consulter auprès de la mairie du lieu d’implantation. Globalement, le PLU est un document d’urbanisme qui définit le projet politique de la commune (Projet d’Aménagement et de Développement Durable, perspectives d’accueil démographiques à moyen terme, etc.) et les contraintes réglementaires de l’usage des sols, aussi bien en termes d’habitat que d’activités, de commerces ou d’équipement. Autrement dit, ce document définit des règles de zonage, pouvant interdire de construire dans certaines zones selon leur classement. On distingue ainsi quatre grandes zones : les zones urbaines (zone U), les zones à urbaniser (zones AU), les zones agricoles (zones A) et les zones naturelles et forestières (zone N).
La définition du zonage laisse théoriquement aux autorités de la commune une grande marge d’appréciation, sous réserve qu’elle tienne compte d’orientations ou de prescriptions établies à un niveau supra-communal. Ainsi, l’accord de mener à bien votre projet de construction sur tel ou tel terrain dépend en partie du bon vouloir des communautés de communes concernées.
Par ailleurs, sachez que les installations qui peuvent présenter des risques ou des inconvénients pour les zones d’habitat, la nature, l’agriculture, l’environnement, les sites ou encore les monuments font l’objet d’un classement sur une liste arrêtée par décret. C’est ce que l’on appelle les « Installations Classées pour la Protection de l’Environnement » (ICPE). Une ICPE peut être soumise soit à déclaration, soit à autorisation. En cas d’exploitation sans déclaration ou enregistrement préalable, ou sans avoir obtenu l’autorisation obligatoire, vous serez passible d’une amende administrative et/ou pénale.
Les aides publiques et les subventions
Un projet de construction d’un bâtiment industriel peut donner accès à un certain nombre d’aides. Celles-ci permettent de réaliser des économies substantielles qu’il ne faut pas négliger. Leurs montants s’ajustent en fonction de plusieurs paramètres : la région concernée, la mobilité du projet, le type de projet, la nature de l’activité prévue, etc. Pour en savoir plus : https://blog.tci-treuil.fr/aides-batiment-industriel/
Par ailleurs, si vous avez choisi d’installer votre bâtiment industriel dans une Zone de Redynamisation Urbaine (ZRU), une Zone Franche Urbaine (ZFU) ou une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux, comme des réductions d’impôts et l’exonération de la taxe foncière pendant cinq ans.
L’expertise d’un professionnel
Pour choisir au mieux votre terrain industriel, rien ne vaut l’expérience d’une entreprise spécialisée. Fondée en 2000, Treuil Construction Ingénierie met aujourd’hui son expérience à la portée de tous les professionnels à la recherche d’un terrain industriel pour leur implantation. Pour toutes vos démarches d’aide à la construction de votre bâtiment industriel, des experts sont à votre disposition. Quel que soit votre projet, vous pourrez obtenir des conseils précis se rapportant à la fois aux opportunités d’implantation les plus adaptées à vos critères de recherche (locaux disponibles, spécificités techniques, montant du loyer ou prix de vente, services à proximité, fiscalité locale, etc.) et aux aides publiques accessibles en fonction de votre situation.